비례율 하나로 읽는 재개발 사업성
권리가액, 분담금, 비례율의 관계와 비례율이 바뀌는 이유, 매입 전에 확인할 점을 정리했습니다.
비례율은 사업의 이익률입니다
재개발·재건축 사업이 끝나면 새 아파트와 상가가 생깁니다. 이것을 모두 평가한 금액이 종후자산평가액입니다. 여기서 공사비, 금융비, 각종 비용을 합친 총사업비를 빼면 사업으로 남는 가치가 나옵니다. 이 가치를 사업 전 조합원들이 가진 자산의 총액(종전자산평가액)으로 나눈 값이 비례율입니다.
비례율 = (종후자산평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산평가액 × 100
비례율이 100%라면 조합원의 기존 자산 가치가 그대로 인정된다는 뜻이고, 100%보다 높으면 사업 이익이 조합원에게 더해지며, 낮으면 깎인다는 뜻입니다.
권리가액과 분담금은 비례율에서 나옵니다
내 집의 감정평가액에 비례율을 곱한 것이 권리가액입니다. 새 아파트의 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 내가 더 내야 하는 분담금입니다.
권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
예를 들어 감정평가액이 5억 원인 조합원이 비례율 110%인 구역에서 조합원 분양가 9억 원짜리 아파트를 신청하면, 권리가액은 5.5억 원, 분담금은 3.5억 원입니다. 같은 조건에서 비례율이 90%로 떨어지면 권리가액은 4.5억 원, 분담금은 4.5억 원으로 1억 원 늘어납니다.
입주권을 사는 사람에게는 여기에 프리미엄이 더해집니다. 총 투자금은 권리가액, 프리미엄, 분담금의 합이며, 청명 사이트의 입주권 계산기로 대략적인 범위를 확인할 수 있습니다.
비례율은 왜 바뀔까요
- 공사비. 총사업비의 가장 큰 항목입니다. 자재비와 인건비가 오르면 비례율은 내려갑니다.
- 일반분양가. 조합원 몫을 뺀 나머지를 팔아 사업비를 충당합니다. 분양가가 오르면 비례율도 오릅니다.
- 사업 기간. 사업이 늦어질수록 금융비와 운영비가 쌓입니다.
- 감정평가. 종전자산을 전반적으로 낮게 평가하면 비례율은 높아 보이지만, 조합원이 받는 권리가액의 합은 크게 달라지지 않을 수 있습니다.
매입 전에 확인할 것
비례율은 관리처분계획인가 단계에서 추정치가 나오고, 사업이 끝난 뒤 청산할 때 확정됩니다. 초기 단계의 비례율은 가정에 따라 크게 달라지므로 숫자 하나만 보고 판단하지 마세요. 공사비 계약 방식, 일반분양 물량과 예상 분양가, 조합의 사업 일정과 분쟁 여부를 함께 확인해야 합니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 특정 구역이나 매물에 대한 투자 권유가 아닙니다. 계산 예시는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 실제 수치는 구역별 관리처분계획과 감정평가에 따라 다릅니다.