수요는 늘고 공급은 줄었다: 숙박 시장의 빈자리
방한 관광객 1,893만 명, 5년간 사라진 숙박시설 3,318곳. 노후 자산 재생이 왜 가장 낮은 진입 비용인지 숫자로 봅니다.
관광객은 돌아왔고, 역대 최고를 넘었습니다
한국관광공사 집계에 따르면 방한 외국인 관광객은 2019년 1,750만 명에서 2023년 1,103만 명까지 줄었다가, 2024년 1,637만 명, 2025년 1,893만 명(잠정)으로 늘었습니다. 2019년보다 8.2%, 2024년보다 15.6% 많은, 역대 최고 수준입니다.
국내 숙박 시장도 함께 커졌습니다. 야놀자리서치의 2024 숙박업 리포트는 국내 숙박 시장 규모를 2019년 13.7조 원, 2024년 18.7조 원으로 추정합니다. 5년간 연평균 6.4% 성장했고, 같은 흐름이 이어지면 2030년에는 26.5조 원에 이를 것으로 전망합니다.
그런데 숙박시설은 줄었습니다
수요가 늘어난 같은 기간에 모텔·호텔 사업자 수는 오히려 줄었습니다. 전국은 2019년 20,939곳에서 2025년 17,621곳으로 15.8%, 서울은 6,662곳에서 4,715곳으로 29.2% 감소했습니다. 서울에서만 5년 사이 1,947곳이 사라진 셈입니다.
남은 시설도 오래되었습니다. 지방 중소도시를 기준으로 보면 객실과 시설의 80% 이상이 노후한 것으로 파악됩니다. 신규 공급은 땅값과 공사비 때문에 쉽게 늘지 않습니다.
빈자리는 새 호텔보다 고친 호텔이 먼저 채웁니다
수요는 늘고 공급은 줄어드는 구간에서, 가장 빠르고 싸게 시장에 들어가는 방법은 이미 영업 허가와 건물이 있는 노후 자산을 다시 짓는 것입니다. 신축에 비해 인허가 기간이 짧고 투자비가 낮으며, 개선 전 매출이 있어 사업성을 숫자로 검증할 수 있습니다.
청명이 운영하고 개선한 23곳 이상의 숙박시설에서 개선 전후 월매출은 평균 163% 늘었습니다. 보령의 18객실 리조트는 월 2,500만 원에서 1.2억 원이 되었습니다. 다만 모든 노후 자산이 기회는 아닙니다. 상권의 수요층, 주변 경쟁 시설, 건물의 구조와 용적률 여유를 함께 봐야 합니다.
매입 전에 확인할 것
- 상권의 핵심 수요가 관광, 비즈니스, 의료, 장기 체류 중 무엇인지
- 반경 1km 안의 경쟁 시설 수와 노후 정도, 객실가 수준
- 리모델링으로 충분한지, 재건축해야 객실 수를 늘릴 수 있는지
- 개선 후 목표 객단가와 가동률에서 몇 년 안에 투자비를 회수하는지
출처: 한국관광공사(방한 외국인 관광객, 2025년 잠정치), 야놀자리서치 2024 숙박업 리포트(시장 규모, 2030년 전망치), 행정안전부·서울 열린데이터광장(사업자 수). 청명 실적은 개선 전후 월매출 기준 내부 집계입니다.